Erfpacht Amsterdam Blog

maandag 6 februari 2017 | M.R. van Schagen FFP

Goed bedoeld voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam gedoemd te mislukken!

Momenteel worden er in het kader van het voorstel tot wijziging erfpacht Amsterdam,  op de website van de Gemeente honderden berekeningen per dag gemaakt waarbij geen enkele erfpachter blij wordt van de uitkomsten.

Vandaar ook de emotionele inspreekbeurten bij de gemeenteraad en zelfs demonstraties voor de Stopera! Terecht want de huidige plannen zijn niet realistisch en gedoemd te mislukken!

Als financieel planner word ik de laatste weken overspoeld met vragen over de consequenties die de nieuwe erfpachtregeling heeft voor (toekomstige) Amsterdamse huizenbezitters. In dit artikel geef ik een paar suggesties waardoor het stelsel voor zowel de Gemeente Amsterdam als de erfpachters acceptabeler zou moeten worden.

Welk probleem?

Welk probleem proberen B & W met het voorstel nu eigenlijk op te lossen?
Het probleem van de enorme schoksgewijze periodieke stijgingen van de erfpachtcanon waardoor het zogenaamde “sociale” erfpachtsysteem huizenbezitters in sommige gevallen zelfs dwingt om hun huis te verkopen.

Politiek
In de politieke arena van de Stopera hebben de linkse partijen; de Socialisten van de SP en de PvdA samen met de Communisten van GroenLinks, de liberalen (VVD en D66) flink in de val gelokt. Deze partijen kijken rustig toe hoe VVD wethouder Erik Verburg en de grootste coalitiepartij D66 nu de erfpacht als marktverstorend financieringsinstrument uit de 19e eeuw lijken te willen handhaven en beschermen?!
Terwijl de VVD en D66 dit archaïsche systeem toch liever vandaag dan morgen kwijt zijn!

Het huidige voorstel
Het huidige voorstel is een compromis waar niemand echt blij van kan worden.
Ten eerste kunnen de erfpachters ook in het nieuwe systeem nog steeds een enorme stijging van de erfpacht verwachten (zij het nog slechts eenmaal). Ten tweede geeft het rekenmodel van de gemeente helemaal geen zekerheid omdat de bedragen in de toekomst nog geïndexeerd gaan worden. Met andere woorden de uitkomsten uit het rekenmodel kunnen zelfs met de huidige lage inflatie nog makkelijk verdubbeld worden!
Ten derde moeten de erfpachters hoge kosten betalen aan de notaris om de aanpassing in het contract te kunnen realiseren.
Wie doet dat nou? Notariskosten betalen voor een contractwijziging die èn geen reëel financieel voordeel oplevert, niet meer zekerheid biedt dan in het huidige systeem èn geen invloed heeft op de waarde van de woning (vergelijkbare woningen worden op eigen grond of op erfpachtgrond voor gelijke prijzen verkocht)!?!

Afkoop
Ook van het voorstel om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen zal nauwelijks gebruik gemaakt gaan worden. De afkoopsommen om de erfpacht voor eeuwig af te kopen zijn zo onrealistisch hoog dat het niet te verwachten is dat er veel weldenkende erfpachters daar op in zullen gaan. Daarbij heb ik ook nog wel wat andere argumenten om nu de erfpacht niet af te kopen maar dat voert voor dit artikel te ver.

Mijn aanbevelingen voor aanpassingen aan het voorstel:

1- Het zou veel meer rust en duidelijkheid geven wanneer het aanbod niet alleen in 2017 is te accepteren maar ook in de (verre) toekomst. Biedt erfpachters de keuze het huidige voorstel ook later nog te accepteren. Bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning. Men zit dan toch al bij de notaris (scheelt behoorlijk in de kosten) en de nieuwe eigenaren waar de overstap relevant voor is krijgen dan de keuze.
Zo worden mensen niet “gedwongen” snel te beslissen over zaken die zover in de toekomst liggen die niemand kan overzien.Als B&W echt overtuigd is van de juistheid van hun aanbod zou dit direct overgenomen kunnen worden.

2- Laat de inflatiecorrectie achterwege of corrigeer de canon met een lager percentage dan de inflatie. Zo wordt het erfpacht probleem voor de erfpachters met kleine stapjes steeds kleiner. Ook zal de erfpacht een steeds kleiner effect hebben op de nogal verstoorde woningmarkt, terwijl de gemeente genoeg tijd heeft om de begroting aan te passen.

3- Voor de schrijnende gevallen waarbij mensen dreigen hun woning te zullen moeten verkopen door de aanpassing van de erfpacht zou de gemeente de verhoging pas moeten gaan innen bij eigendomsoverdracht (lees verkoop of erven). Waardoor in feite een soort “opeet” hypotheek constructie ontstaat.

4- Laat woningcorporaties meer woningen op erfpachtgrond verkopen; hierdoor zal opbrengst erfpacht groeien (particuliere eigenaren betalen namelijk een hoger erfpacht tarief dan de corporaties) en de extreem scheve woningmarkt kan enigszins normaliseren. Ook kan het de zeer beperkte doorstroming op de woningmarkt verbeteren.

5- Geef erfpachters de mogelijkheid om hun huidige contract te verruilen voor een eeuwig durende erfpacht waarbij ze vrijwillig nu al kiezen voor een hogere canon in ruil voor zekerheid. Dan is er geen grote schok meer in de lasten en de gemeente heeft als voordeel direct hogere erfpacht inkomsten. Om dit aantrekkelijk te maken zal de gemeente wel een grotere korting moeten geven dan in de huidige plannen.

Marcel van Schagen FFP
www.basisrust.nl

Februari 2017